机构：第三季度上海办公楼市场需求回暖
近日，多家商业地产机构相继发布2026年第三季度上海房地产市场报告。数据均显示，上海商业地产市场延续需求修复与产业升级共振的态势：办公楼市场需求回暖、零售物业活跃度提升、投资市场前三季度累计交易总额同比双位数增长。
办公楼市场需求持续修复
第三季度，上海办公楼市场需求持续修复。
CBRE世邦魏理仕和仲量联行的报告均显示，2026年第三季度上海办公楼市场迎来3个新项目入市，而受益于租赁需求的回暖，整体市场空置率环比下降。
CBRE的报告显示，第三季度上海办公楼市场需求端持续保持活跃，新设立及扩租需求占比达38%，连续两个季度维持在三成以上。市场需求进一步向优质项目集中，甲级及超甲级办公楼展现较强韧性，而部分乙级办公楼去化表现相对平稳。在此带动下，全市净吸纳量录得20.7万平方米，环比增长23%，全市空置率自去年以来首次实现环比下降，较上季度回落0.1个百分点至24.4%。
仲量联行的报告也显示，尽管中央商务区仍面临较大的新增供应压力，但升级搬迁需求使得中央商务区空置率环比下降0.2个百分点至19.1%。本季度非中央商务区共录得两个新项目入市，其中一个项目已完成整租，承租方为一家内资游戏企业。得益于升级搬迁需求的增长以及部分行业的扩张势头，非中央商务区空置率环比下降1.8个百分点至25.4%。
租金方面，租金同比跌幅继续收窄，但项目层面租金分化持续。
整体来看，市场仍处于“以价换量”阶段，但部分指标已释放出边际改善信号。未来市场走势仍需保持审慎乐观，一方面需持续观察当前需求复苏能否延续，另一方面也需关注楼宇分化对市场竞争及租金表现带来的影响。
从行业需求结构看，CBRE数据显示，工业品制造业以22%的占比居各行业首位，主要受机器人产业链企业持续扩张带动，需求集中分布于前滩、徐汇滨江等滨江商务区。TMT行业占比达19%，位列第二，其中系统解决方案类企业成交活跃，占TMT行业需求总量约四分之一。与此同时，游戏、电商、AI/芯片及互联网企业等细分领域均录得整层及以上规模成交。徐汇滨江成为本季度TMT企业最青睐的选址区域；金融业需求位居第三，占比17%，证券机构的整合搬迁及新设需求在本季度占比最高，基金次之；消费品行业占比10%，位居第四，九成以上交易为搬迁需求，主要活跃在南京西路、南京西路拓展区、四川北路等板块。
“从近几个季度市场运行情况来看，上海办公楼市场修复动能持续积累。尽管新增供应持续处于高位，但需求韧性超出预期，推动净吸纳量保持增长。机器人产业、新一代信息技术及金融等行业持续贡献新增需求，凸显产业升级对办公楼市场的支撑作用。”CBRE中国区办公楼租赁交易负责人张越表示。
零售物业服务消费类租户面积占比提升
仲量联行的报告显示，今年第三季度上海零售市场六个新项目集中入市，带动市区录得净吸纳量约12.4万平方米。
仲量联行基于上海30个优质零售项目的租户面积占比分析发现，服务消费类租户面积占比已从2022年的50.1%上升至2026年年中的52.4%。从服务消费内部的细分业态来看，部分业态面积持续扩张。其中，2026年中按摩养身租赁面积较2024年末增长161%，快餐小吃类和宠物体验及服务的租赁面积各增长了56%，运动场馆租赁面积增长29%，娱乐游戏场馆和演艺空间分别增长了24%和14%。
仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示，“服务消费正跳出传统商场配套的定位，转而成为购物中心构筑差异化竞争优势的关键抓手。”
需求方面，CBRE的报告显示，零售业态需求占比达49.7%，持续发挥市场主导作用。其中，服饰品类以21%的占比位居首位，潮流服饰及设计师品牌扩张活跃。W.management于环贸iapm商场及合生汇开设新店，Stuart Weitzman于恒隆广场开出全新旗舰店，COS及WEANCHEAM亦分别落址港汇恒隆广场和新天地时尚。玩具礼品品类保持较高热度，占比13.1%，POP MART、Finding Unicorn及Fuggler等品牌持续拓展核心及新兴商圈布局。
与此同时，餐饮品类需求占比达45%，位列第二。其中，新式茶饮、中式正餐及亚洲料理表现活跃，寿司郎等品牌持续拓店；甜品烘焙品牌亦加快布局，Mister Donut、DRUNK BAKER等陆续进驻核心及次级商圈，进一步丰富消费业态。
“当前消费市场正步入新一轮重构周期，消费重心逐步由标准化产品转向个性化、健康化及智能化体验。人口结构变化、渠道迭代与品牌创新持续推动消费升级，品牌对于场景营造和内容运营的重视程度不断提升。”CBRE中国区商业租赁交易负责人希诺表示：“三季度以来，‘上海之夏’国际消费季带动商业项目积极引入夜间经济、策展消费等创新元素，进一步丰富消费场景并增强体验感。未来六个月，市场预计迎来约37.7万平方米新增供应，主要分布于浦东、虹桥等非核心商圈。随着优质项目持续入市，市场竞争将进一步加剧，具备差异化定位和精细化运营能力的项目有望持续吸引品牌与客流资源。”
企业资本主导投资市场，投资型交易金额占比60%
投资市场方面，CBRE的数据显示，2026年三季度上海物业投资市场共录得29笔交易，交易总额约135.6亿元，环比增长0.6%、同比增长13.5%，其中投资型交易金额占比60%。
CBRE的报告显示，第三季度办公楼物业交易活跃度稳居首位，交易笔数占比55%、金额占比更高达81%。自用购置与投资布局并进，内资互联网巨头频频布局滨江板块，半导体与新能源头部企业积极扩充自用办公空间，超六成办公标的聚焦于中环内区域。另外，零售物业与产业地产交易笔数分别占比17%和14%，均以小额成交为主，存量改造与专业运营仍是其价值释放的主线。与此同时，长租公寓板块贡献7%的交易份额。
从买家画像来看，CBRE的报告显示，企业买家以82%的交易金额占比居首；个人投资者占比约6%，以大窑汽水创始人收购外滩NEO为代表；机构投资者与地产基金本季交易金额占比约5%；此外，法拍交易金额占比回落至3%，困境资产出清高峰已过。
“这个季度(大宗交易)的活跃度其实是比较高的，又有更多的投资人愿意进入到这个市场。”仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎在解读数据时表示，这个季度大宗交易的自用买家“基本上是各行业的头部”，“他们依然在非常积极地布局一些自用的(物业)配置，我觉得是这季度比较不错的一个信号。”
值得一提的是，孙翎提到，第三季度没有零售物业的成交，并不是因为市场没有热度。“恰恰相反，零售物业的热度非常之高。”她认为，市场上对于想要投资零售物业的资本是非常充沛的，没有成交更多是因为市场上可供交易的物业变得非常稀缺。
在孙翎看来，对于零售物业的投资有几个关键的指标：“首先是区位上，肯定得是区位的核心；第二是有头部的运营商来做整体的运营管理，且运营的表现一定是稳定和优异的；第三是有一定的体量。”孙翎表示，“要同时符合这几点投资要素的话，市场上可供交易的项目是凤毛麟角。”据孙翎透露，如近期上海静安区有一个商场正在出售，还没有走到最后的阶段，但是其市场热度非常高，“远远高于了我们的预期。”
“展望第四季度，办公楼、仓储物流及长租公寓等具备稳定现金流或明确自用价值的资产，预计将继续受到投资者关注。”CBRE华东区投资及资本市场部负责人王晶表示。
